Information zum Mietspiegel für Stuttgart 2019/2020

Den Verantwortlichen ist es mit dem aktuellen Mietspiegel wieder einmal gelungen, ein wahres Meisterwerk an Verwirrung hervorzubringen mit dem der “Normalbüger” wohl schnell überfordert sein wird.

So unterscheidet der Mietpiegel 6 verschiedene Lagen, 5 Baujahrsklassen, 5 Ausstattungskategorien und kombiniert diese nicht nur mit Sonderregelungen bei kleinen Wohnungen mit weniger als 30m² und großen Wohnungen mit mehr 160m² Wohnflächen, sondern auch noch mit Abweichungen bei Modernsierungen und energetischen Sanierungen.

Was durchaus verwundert ist, dass so wesentliche Annehmlichkeiten wie z.B. ein Balkon oder ein Gartenanteil auf den ersten Blick überhaupt keine Berücksichtigung im Mietspiegel finden. Das Bidet im Bad gibt jedoch einen extra Ausstattungspunkt.

Das Risko einer falschen Einordnung bleibt damit auch jetzt wieder dem Bürger überlassen, der sich aus den nahezu unübersehbaren Varianten die einzig richtige herauszupicken hat.

Da sich im Zweifel wohl ein Sachverständiger mit der Frage beschäftigen wird, ob die Einordnung durch den Bürger im Mietspiegel korrrekt erfolgt ist, kann durchaus erwogen werden, sich zur Begründung einer Mieterhöhung nach § 558a BGB sogleich eines Sachverständigengutachtens zu bedienen (§ 558a Absatz 2 Nr. 3 BGB).

Einmal rein informativ und beispielsweise lassen sich dem Mietspiegel z.B: für eine ruhige “Lage Innen 3” in Stuttgarter Halbhöhen- oder in Tallage der Stadtbezirke Mitte, Nord, West, Süd (allerdings ohne Kaltental) mit Einkaufsmöglichkeiten in fußläufiger Entfernung und gutem Kulturangebot (zu dem auch Gaststätten und Kneipen gehören) auch Maximalwerte entnehmen. Die unteren Werte eines Mietspiegels spielen für eine Mieterhöhung naturgemäß keine große Rolle. Auch die Gebiete der Stadteile “An der Burg”, “Haigst”, “Jahnstraße und “Obere Weinseitige zählen  – warum auch immer – zur inneren Stadt.

Die nachstehenden  Informationen verstehen sich ohne jede Gewähr für Richtigkeit und Vollständigkeit. Sie sind lediglich zu einer ersten Orientierung gedacht und nicht maßgebend für eine Mietpreisbestimmung. Maßgebend für eine ordnungsgemäße Mietpreisbestimmung ist alleine der amtliche Mietspiegel der Stadt Stuttgart.*

Informationsbeispiel zum Mietspiegel für Stuttgart 2019/2020
Baujahr vor 1915 bis 1949 bis 1984 bis 2009 bis 04/2018
Regelausstattung einfach mittel gut sehr gut sehr gut
Lage Innen 3 Innen 3 Innen 3 Innen 3 Innen 3
 Wohnfläche ab 30m² 13,00 13,50 14,80 16,60 17,50
45m² 11,50 12,00 13,30 15,10 16,00
70m² 11,10 11,50 12,90 14,70 15,60
110m² 11,30 11,70 13,00 14,90 15,80
Größe Die Größe der Wohnung bestimmt sich nach der Quadratmeterzahl der im eigentlichen Sinne zum Wohnen bestimmten Räume, also ohne Zusatzräume wie Keller, Boden, Waschküche oder Garagen.
Lage Eine Einstufung erfolgt in Stuttgart zunächst anhand der Ortsteile. Sodann spielen Faktoren wie Lärm, Einkaufsmöglichkeiten, Bebauung und Kulturangebot eine Rolle. Die so erzielten “Lagepunkte” sind ausschlaggebend für die Einordnung in eine von 6 Kategorien im Mietspiegel.
Ausstattung Bei der Ausstattung werden viele Kriterien berücksichtigt, wobei die Heizungsart, der Bodenbelag und Sanitärausstattung besonders hoch bepunktet werden. Aber auch Küche, Aufzug und Modernisierungsmaßnahmen können hier eine Rolle spielen.  Die Punkte gehen von 0 bis über 60. Eine Einschätzung erfolgt als
– sehr einfach z.B. bei einem Altbau mit Einzelöfen, ohne Bodenbeläge und einfachem Bad (0 – 6 Punkte)
– eher einfach z.B. bei einem Altbau ohne Zentralheizung, mit einfachen PVC-Bodenbelägen,  (7 – 18 Punkte)
– eher mittel z.B. bei mittlerer Badaustattung, Laminatböden und Heizung in allen Räumen  (19- 28 Punkte)
– eher gut z.B. bei Zentralheizung, Parkettfußböden, offener Küche und Sanitäreinrichtungen mit gewissem Komfort (29 – 39 Punkte)
– eher sehr gut z.B. bei zusätzlicher Fußbodenheizung, hochwertigen Böden und Sanitäranlagen, Wärmeschutzfenstern (40 und mehr Punkte)
Aufwertung Für Wohnungen die ab 1998 umfassend energetisch saniert wurden, kann ein 3% höherer Mietpreis verlangt werden. Wohnungen die modernisert wurden (z.B. neues Bad) können alternativ eventuell aber auch in eine höhere Austattunsgkategorie eingestuft werden.

* Der Original Mietspiegel 2019/2020 der Stadt Stuttgart ist gegen eine Schutzgebühr von 7,00 Euro (zzgl. Versand) erhältlich beim Amt für Liegenschaften und Wohnen (mietpreis@stuttgart.de) oder liegt zur Abholung beim Stadtmessungsamt und auf den Bezirksämtern sowie dem Rathaus bereit.