Haftung bei geringerer Wohnfläche / Gewerbefläche

Kauf einer Wohnung

Fällt die Eigentumswohnung kleiner aus als im Kaufvertrag angegeben, richtet sich der Preisnachlass nach dem tatsächlichen Flächenunterschied. Die zu tolerierende Grenze für Flächenabweichungen spielt dagegen keine Rolle. Mit diesem Urteil legte der Bundesgerichtshof die für Kaufverträge von Eigentumswohnungen übliche Vertragsklausel zur Geringfügigkeitsgrenze im Sinne der Verbraucher aus (V ZR 398/98).

Die Käufer einer Eigentumswohnung müssen laut Kaufvertrag meist hinnehmen, wenn die Fläche ihrer neuen Behausung um bis zu drei Prozent kleiner ist als vereinbart. Bei Abweichungen, die über dieser Geringfügigkeitsgrenze liegen, lässt sich dagegen der Preis reduzieren. Die Frage ist nur: um wie viel?

Naturgemäß haben Immobilienverkäufer und ihre Kunden hierzu sehr unterschiedliche Meinungen. Das zeigt auch der in Karlsruhe verhandelte Fall: Die Wohnung war um rund zwölf Prozent kleiner als im Kaufvertrag ausgewiesen. Der Käufer minderte deshalb den Gesamtpreis der Wohnung um diesen Anteil und forderte gut 47.500 Euro zurück.

Eine andere Rechnung machte der Verkäufer auf: Er zog von der angeblichen Wohnungsfläche erst einmal drei Prozent ab. Diese Abweichung sei zu tolerieren und deshalb bei der Kaufpreisminderung nicht zu berücksichtigen. Nur den Rest des monierten Platzdefizits erkannte er als relevant an. Der Unterschied zur Rechnung des Kunden: 12.000 Euro.

Zum Streit darüber was eigentlich genau unter Wohnfläche zu verstehen ist, wenn der Prospekt keine Berechnungsgrundlagen nennt, hat der BGH entschieden, dass dem Begriff „Wohnfläche“ das „typische Verständnis nach ortsüblicher Verkehrssitte“ zugrunde liegt. Dieses „typische Verständnis“ wird regelmäßig die Berechnung nach der Zweiten Berechnungsverordnung für Wohnraum (jetzt WohnflächenVO) sein.

(vgl. KG Berlin 16.11.1999 18 U 6271/98 und BGH 22.02.2001 VII ZR 459/99))

Wohnraummietrecht

Bisher folgten die Gerichte meist den Argumenten der Wohnungsverkäufer. Sie urteilten z.B.

„Ist eine Wohnfläche von 80 qm vertraglich vereinbart, obwohl diese tatsächlich nur 66 qm beträgt, so liegt darin weder ein Mietmangel (§537 Abs.1 BGB) noch das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft (§ 537Abs.2 BGB).“

„Im Wohnungsmietrecht entscheidet der Schnitt der Wohnung über die Gebrauchstauglichkeit, die genaue Fläche ist dagegen von untergeordneter Bedeutung.“

„Bei nicht ganz krassen Abweichungen kann der Wohnraummieter daher die Miete nicht mindern.

Bei der Angabe der Mietfläche handelt es sich um eine bloße Objektbeschreibung, wenn nicht ausdrücklich ein bestimmter Quadratmeterpreis vereinbart ist und der Mieter bei Vertragschluss nicht erkennen läßt, dass es ihm auf die angegebene Mietfläche entscheidend ankommt. „

Diese Rechtsprechung wird sich nach dem obigen Spruch des Bundesgerichtshofs zum Verkauf wohl ändern. Denn jetzt ist klar, dass ein volles Minderungsrecht besteht, sobald die Wohnungsverkäufer die Toleranzschwelle überschreiten.

Gewerberaummietrecht

Mietflächendifferenzen stellen im Gewerberaummietrecht in der Regel einen Mietmangel dar. Dort ist die Größe der Mietfläche von besonderer Bedeutung, und in der Regel wird mit den Flächenangaben auch ein bestimmter Quadratmeterpreis vereinbart.