Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes 2007

Die wichtigsten Neuerungen im Überblick:

• Das Gesetz lässt verstärkt Mehrheitsentscheidungen der Wohnungseigentümer zu: Die Wohnungseigentümer können künftig beispielsweise mit Mehrheit über die Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten entscheiden. Sie können dabei etwa einen Maßstab zugrunde legen, der sich am individuellen Verbrauch orientiert.
  
  

• Die Wohnungseigentümer können bei der Umlage von Kosten für eine Instandhaltungs- oder Baumaßnahme in einem konkreten Fall von der gesetzlichen Verteilung nach Miteigentumsanteilen bzw. der Regelung der Gemeinschaftsordnung abweichen und einen für diesen Fall passenden Maßstab wählen. Dazu braucht es eine Mehrheit von mindestens ¾ aller Stimmberechtigten Wohnungseigentümer, die mehr als ½ der Miteigentumsanteile halten (doppelt qualifizierte Mehrheit). Dies führt zu gerechteren Ergebnissen, da es für die Kostentragung künftig auf den Nutzen für die einzelnen Miteigentümer ankommt. Bislang konnten Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen nur nach Miteigentumsanteilen bzw. nach dem Maßstab der Gemeinschaftsordnung verteilt werden. Die Kosten für Baumaßnahmen mussten nur diejenigen Miteigentümer tragen, die der Maßnahme zugestimmt hatten.
  
  

• Qualifizierte Mehrheitsentscheidungen sind auch möglich, wenn die Wohnungseigentümer ihr gemeinschaftliches Eigentum modernisieren oder an den Stand der Technik anpassen wollen, etwa durch den Einbau eines Fahrstuhls oder durch Maßnahmen zur Energieeinsparung und Schadstoffreduzierung. Auch für diese Modernisierungsmaßnahmen war bisher in aller Regel Einstimmigkeit erforderlich. Das hat insbesondere in älteren Wohnanlagen für Unsicherheit gesorgt und häufig zu einem Modernisierungsstau geführt.
  
  

• Die Novelle verbessert die Informationsmöglichkeiten über den Inhalt der aktuellen Beschlüsse der Gemeinschaft. Dazu wird eine Beschluss-Sammlung beim Verwalter eingeführt. Das kommt insbesondere Erwerbern von Wohnungseigentum zu Gute, die sich besser Klarheit darüber verschaffen können, welche Rechte und Pflichten auf sie zukommen.
  
  

• Die rechtlichen Verhältnisse zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, den Wohnungseigentümern und den Gläubigern der Gemeinschaft werden klarer geregelt. Das betrifft vor allem die Frage der Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer für Forderungen gegen die Gemeinschaft. Die Außenhaftung der Wohnungseigentümer bleibt erhalten, wird aber auf ihren Miteigentumsanteil begrenzt. Damit zahlt jeder Miteigentümer im Außenverhältnis das, was er im Innenverhältnis auch den anderen Miteigentümern schuldet. So bleibt die Höhe der Außenhaftung für ihn berechenbar.
  
  

• Künftig richtet sich das Verfahren in Wohnungseigentumssachen nach der Zivilprozessordnung (ZPO) und nicht mehr wie bisher nach dem Gesetz über die freiwillige Gerichtsbarkeit (FGG). Das FGG-Verfahren ist häufig aufwändiger als das der ZPO. Das ist für Wohnungseigentumssachen nicht länger gerechtfertigt, da sich ihr Gegenstand von dem eines normalen Zivilprozesses nicht unterscheidet.
  
  

• Schließlich gibt es für sog. Hausgeldforderungen der Wohnungseigentümer künftig ein begrenztes Vorrecht vor Grundpfandrechten in der Zwangsversteigerung. Dadurch wird die Stellung der Wohnungseigentümer gestärkt, wenn sie Forderungen gegenüber einem zahlungsunfähigen oder –unwilligen Wohnungseigentümer geltend machen.