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Novelle
des Wohnungseigentumsgesetzes 2007
Die
wichtigsten Neuerungen im Überblick:
Das
Gesetz lässt verstärkt Mehrheitsentscheidungen der
Wohnungseigentümer zu: Die Wohnungseigentümer können
künftig beispielsweise mit Mehrheit über die Verteilung
von Betriebs- und Verwaltungskosten entscheiden. Sie können
dabei etwa einen Maßstab zugrunde legen, der sich am
individuellen Verbrauch orientiert.
Die
Wohnungseigentümer können bei der Umlage von Kosten für
eine Instandhaltungs- oder Baumaßnahme in einem konkreten Fall
von der gesetzlichen Verteilung nach Miteigentumsanteilen bzw. der
Regelung der Gemeinschaftsordnung abweichen und einen für
diesen Fall passenden Maßstab wählen. Dazu braucht es
eine Mehrheit von mindestens ¾ aller Stimmberechtigten
Wohnungseigentümer, die mehr als ½ der
Miteigentumsanteile halten (doppelt qualifizierte Mehrheit). Dies
führt zu gerechteren Ergebnissen, da es für die
Kostentragung künftig auf den Nutzen für die einzelnen
Miteigentümer ankommt. Bislang konnten Kosten für
Instandhaltungsmaßnahmen nur nach Miteigentumsanteilen bzw.
nach dem Maßstab der Gemeinschaftsordnung verteilt werden. Die
Kosten für Baumaßnahmen mussten nur diejenigen
Miteigentümer tragen, die der Maßnahme zugestimmt
hatten.
Qualifizierte
Mehrheitsentscheidungen sind auch möglich, wenn die
Wohnungseigentümer ihr gemeinschaftliches Eigentum
modernisieren oder an den Stand der Technik anpassen wollen, etwa
durch den Einbau eines Fahrstuhls oder durch Maßnahmen zur
Energieeinsparung und Schadstoffreduzierung. Auch für diese
Modernisierungsmaßnahmen war bisher in aller Regel
Einstimmigkeit erforderlich. Das hat insbesondere in älteren
Wohnanlagen für Unsicherheit gesorgt und häufig zu einem
Modernisierungsstau geführt.
Die
Novelle verbessert die Informationsmöglichkeiten über den
Inhalt der aktuellen Beschlüsse der Gemeinschaft. Dazu wird
eine Beschluss-Sammlung beim Verwalter eingeführt. Das kommt
insbesondere Erwerbern von Wohnungseigentum zu Gute, die sich besser
Klarheit darüber verschaffen können, welche Rechte und
Pflichten auf sie zukommen.
Die
rechtlichen Verhältnisse zwischen der Gemeinschaft der
Wohnungseigentümer, den Wohnungseigentümern und den
Gläubigern der Gemeinschaft werden klarer geregelt. Das
betrifft vor allem die Frage der Haftung der einzelnen
Wohnungseigentümer für Forderungen gegen die Gemeinschaft.
Die Außenhaftung der Wohnungseigentümer bleibt erhalten,
wird aber auf ihren Miteigentumsanteil begrenzt. Damit zahlt jeder
Miteigentümer im Außenverhältnis das, was er im
Innenverhältnis auch den anderen Miteigentümern schuldet.
So bleibt die Höhe der Außenhaftung für ihn
berechenbar.
Künftig
richtet sich das Verfahren in Wohnungseigentumssachen nach der
Zivilprozessordnung (ZPO) und nicht mehr wie bisher nach dem Gesetz
über die freiwillige Gerichtsbarkeit (FGG). Das FGG-Verfahren
ist häufig aufwändiger als das der ZPO. Das ist für
Wohnungseigentumssachen nicht länger gerechtfertigt, da sich
ihr Gegenstand von dem eines normalen Zivilprozesses nicht
unterscheidet.
Schließlich
gibt es für sog. Hausgeldforderungen der Wohnungseigentümer
künftig ein begrenztes Vorrecht vor Grundpfandrechten in der
Zwangsversteigerung. Dadurch wird die Stellung der
Wohnungseigentümer gestärkt, wenn sie Forderungen
gegenüber einem zahlungsunfähigen oder –unwilligen
Wohnungseigentümer geltend machen.