Verzugschäden bei Baumassnahmen



Wenn es um Vermögensschäden geht


Fallstricke beim Immobilienerwerb: Wie man Verzugsschäden geltend machen kann

Käufer K erwarb vom Bauträger B in 1993 fünf Eigentumswohnungen für über 3,8 Millionen Mark. Die Kaufpreiszahlungen erfolgten abweichend von den Vorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung nach einem individuellen Zahlungsplan, welcher die Zahlung der letzten Rate in Höhe von 114.000 Mark "nach Durchführung des Abnahmetermins und vor der Übergabe des Kaufgegenstandes" vorsah.

Käufer K nahm die Wohnungen ab, erstellte ein Abnahmeprotokoll, listete darin zahlreiche Mängel auf und forderte den Bauträger zur Mängelbeseitigung auf. Die letzte Rate hatte er sich dabei verständlicherweise zurückbehalten. Der Bauträger beseitigte die Mängel nicht und übergab dem Käufer wegen der offenen Kaufpreisrate auch die Wohnungsschlüssel nicht. Der Käufer hatte dadurch einen Mietausfall und auch sonstige erhebliche Vermögensschäden hinnehmen müssen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 20. Januar 2000, VII ZR 224/98).

Solche und ähnliche Fälle sind freilich keine Seltenheit. Bauträger und Käufer vereinbaren einen Abnahmetermin, im Rahmen dieses Termins werden Mängel festgestellt, die der Bauträger entweder gar nicht oder nicht unverzüglich beseitigen lässt. Der Käufer hat seine alte Wohnung aufgelöst, steht möglicherweise mit dem Möbelwagen bereits vor der Tür. Der Bauträger gibt aber die Wohnungsschlüssel nicht her, solange nicht der volle Kaufpreis bezahlt ist.

Denn schließlich will er den Besitz über die Wohnung nicht vor Erhalt des vollständigen Kaufpreises verlieren. Der Käufer steht also vor der Wahl, entweder zähneknirschend zu zahlen oder aber in seine alte Wohnung zurückzukehren. Kann er das nicht mehr, muss er ins Hotel gehen und die Möbel zwischenlagern lassen.

Leistung bei Verzug

In beiden Fällen entsteht dem Käufer ein finanzieller Schaden, sei es durch zusätzliche Mietzahlungen, Mietausfälle oder Hotelübernachtungskosten. Um nun gegenüber dem Bauträger solche Schäden geltend machen zu können, ist Voraussetzung, dass dieser mit seiner Leistung in Verzug gerät. Das ist der Fall, wenn er vom anderen gemahnt wurde oder - wenn ein fixer Übergabetermin vereinbart wurde - nach Ablauf dieses Tages. Verzug setzt aber auch voraus, dass der Bauträger mit der Beseitigung der Mängel vorleistungspflichtig ist. Ist er das nicht, kann er seine Leistung nach § 320 Bürgerliches Gesetzbuch zurückbehalten, wenn der andere auch seine Leistung verweigert.

Der Bundesgerichtshof hat hierzu im oben zitierten Eingangsfall zu Gunsten des Käufers entschieden und festgestellt, dass den Bauträger in solchen Fällen eine generelle Vorleistungspflicht trifft.

Denn Bedingung für die Zahlung des gesamten Kaufpreisanspruchs sei allein die Übergabe des mangelfreien Kaufgegenstandes, nicht aber die Erledigung der Restarbeiten und die Beseitigung der Erfüllungsmängel. Ergebnis: Der Bauträger gerät in Verzug, sofern und solange er die Fälligkeitsvoraussetzung für die Zahlung der letzten Kaufpreisrate nicht fristgemäß schafft. War ein verbindlicher Einzugstermin bestimmt oder endet die Mängelbeseitigungsfrist mit einem bestimmten Tag, besteht bereits von dem Tag danach ein Schadenersatzanspruch für allfällige Verzugsschäden.

Besonders zu erwähnen ist, dass es der Bundesgerichtshof für rechtmäßig erachtet hatte, dass der Käufer die letzte Rate in voller Höhe zurückbehielt, obwohl die geschätzten Mängelbeseitigungskosten niedriger waren.