Schuldenfalle Eigenheim ?

Es ist einer der schlimmsten Schicksalsschläge, die den Besitzer eines Eigenheims oder einen Immobilienanleger ereilen können: Die Zwangsversteigerung, deren Erlös meist nicht zur Ablösung der Hypotheken reicht. Die Immobilie wird zum Pulverfass. Häuslebauer verlieren ihren Job, Anleger ihre Mieter, Selbstständige gehen Pleite - im finanziellen Engpass reichen dann die verfügbaren Mittel für Zins und Tilgung nicht mehr aus.

Aber nicht jede Finanzkrise muss in einer Zwangsversteigerung enden. Clevere Immobilienkäufer bauen vor, und umsichtige Schuldner einigen sich im Krisenfall mit ihren Banken über einen Ausweg. Tilgungsaussetzung und Streckung oder Teilvermietung bei Eigennutzern können die Krise meistern helfen.

Tipps um finanzielle Krisen zu meistern

Genau kalkulieren

Die wirksamste Absicherung gegen den finanziellen Super-GAU beginnt bereits beim Kauf und Abschluss des Kreditvertrags. Niemals dürfen Bankrate und restliche Ausgaben das Monatsbudget bis zum letzten Euro ausschöpfen. Es muss Spielraum für Unvorhergesehenes bleiben. Wenn möglich, sollten Rücklagen in Form von Tages- oder Festgeld bestehen. Das schafft Sicherheit und ist nicht teuer. Wer etwa 10.000 Euro für den Fall der Fälle zu vier Prozent anlegt und einen entsprechend höheren Kredit zu 5,5 Prozent aufnimmt, steigert durch sein Polster unterm Strich die monatliche Mehrbelastung lediglich um 12,50 Euro.

Die staatliche Eigenheimzulage oder der Steuernachlass für Vermieter bleiben für Konsumausgaben tabu. Sie sollten in die verzinste Rücklage fließen oder besser als Sondertilgung zur schnelleren Entschuldung dienen. Voraussetzung ist allerdings: Zulage oder Steuervorteil sind nicht von vornherein für die Finanzierung verplant.

Überlegt handeln

Tritt der Krisenfall dennoch ein und fehlt das Geld für die Monatsraten sollte so früh wie möglich eine konstruktive Lösung gesucht werden. Wer die Dinge treiben lässt, wird dagegen die Immobilie los und behält noch einen Schuldenberg zurück. Allerdings kein übertriebener Aktionismus: Nur nicht in Panik geraten und zu improvisieren versuchen. Wer sich übereilt bei zusätzlichen Gläubigern Geld leiht, um den Bankkredit zu finanzieren, reißt nur ein neues Loch auf.

Zunächst sollten Kreditnehmer versuchen, ihre monatliche Belastung auf ein tragbares Maß zu senken. Dafür eignen sich gleich mehrere Strategien:

Bauspardarlehen umschulden

Bausparkassen verlangen oft hohe Tilgungsraten. Ein durchschnittliches 25.000-Euro-Darlehen bei ihnen bedingt häufig rund 300-Euro-Raten im Monat, bei der Bank dagegen ab etwa 130 Euro. In Engpass geratene Schuldner sollten versuchen, das Bauspardarlehen auf einen Schlag zu tilgen - was jederzeit möglich ist - und durch einen Bankkredit zu ersetzen. Die wohl größte Hürde für diese Vorgehensweise: dem Kreditberater der Bank plausibel zu machen, dass die neue Rate gut tragbar ist. Erfolg versprechend ist die Strategie vor allem, wenn der Investor Bank- und Bausparfinanzierung an einer Stelle bekam. Nachteil der Strategie: Die Entschuldung dauert länger als beim Bauspardarlehen mit seiner raschen Tilgung und kommt dadurch teurer.

Banktilgung aussetzen

Dabei wird mit der Bank vereinbart, befristet nur die Zinsen des Kredits zu zahlen, nicht aber den monatlichen Tilgungsbetrag. Diese sehr vernünftige Aktion entlastet vor allem Schuldner, die ihren Kredit schon zu einem Gutteil zurückgezahlt haben, deren Monatsrate deshalb vor allem aus Tilgungsbeträgen besteht. Die Raten frisch aufgenommener Kredite mit hohem Zinsanteil sinken dagegen bei dieser Strategie kaum. Allerdings gerade die Großbanken tun sich mit einer Tilgungsaussetzung momentan schwer. Sie drängen stattdessen ihre Kunden zum Verkauf der Immobilie.

Tilgung und Zinszahlung strecken

Bei dieser Strategie setzt der Kreditnehmer nicht nur die Tilgungsraten, sondern auch einen Teil der fälligen Zinsen aus. Folge: Es kumulieren sich die zu zahlenden Raten, und man verliert oft völlig den Überblick. Die Schuldenlast wächst - und auf die nicht gezahlten Zinsen sind wiederum Zinsen fällig. Dieser Weg lohnt sich allenfalls, wenn der finanzielle Engpass schnell überwunden ist.

Neue Hypothek mit Disagio

Mit dem nominal höheren Darlehen wird die Althypothek abgelöst. Durch das Disagio, das später zu tilgen ist, fällt die Zinsrate der neuen Hypothek niedriger aus. Die Monatsbelastung sinkt daher zunächst, doch langfristig steigen die zu tilgenden Schulden und damit die Zinslast.

(Teil-) Vermietung an Angehörige

Lässt die Bank nicht mit sich reden oder sind alle Potenziale der Ratensenkung ausgeschöpft, geht es an die Immobilie selbst. Beispielsweise kann ein Teil vermietet werden - seien es einzelne Zimmer, sei es eine abtrennbare Wohnung im Haus. Ein geschickter Schachzug ist z.B. die kostenlose Vergabe der zweiten Wohnung an nahe Angehörige: Auch sie können – jedenfalls nach einem Urteil des Finanzgerichts Brandenburg (21.3.2001, Az. 3 K 1018/00) - Eigenheimzulage kassieren, so dass die Großfamilie im günstigsten Fall doppelte staatliche Förderung genießt. Einzige Unsicherheit: Das Thema wird noch beim Bundesfinanzhof verhandelt, und der könnte anders urteilen.

Die vollständige Vermietung des bisherigen Eigenheims an Dritte rechnet sich nur selten. Sie funktioniert, wenn das Objekt begehrt ist, man selbst mit einer deutlich billigeren Mietwohnung auskommt und zudem noch die Steuervorteile genießen kann. Allerdings neigt die Bank dann nicht so rasch zur Zwangsversteigerung, weil der Erlös vermieteter Immobilien gering ist. Nachteil: Will oder muss der Eigner später verkaufen, fällt dies auch ihm schwerer. Zudem läuft die Eigenheimzulage aus, sobald die Eigennutzung entfällt.

Verkauf der Immobilie

Ein rascher Verkauf kann günstiger sein - allerdings ist in der momentanen Wirtschaftslage oft nur ein schlechter Preis erzielbar. Zudem verlangen die Banken eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung, wird ein Kredit vorzeitig abgelöst. Die Entschädigung für entgangene Zinserträge kommt umso teurer, je länger die Zinsbindung noch läuft. Die Kosten können sich Immobilienbesitzer sparen, wenn der Käufer mit dem Haus das Darlehen übernimmt. Liegt dessen Zins über den Marktkonditionen, wird die Differenz vom Kaufpreis abgezogen. Das schmälert den Erlös, ist aber immer noch besser, als in den Strudel einer Zwangsversteigerung zu geraten.

Möglichkeit: Wohnrecht

Verwandte oder fremde Investoren können auch das Heim kaufen und dem bisherigen Eigentümer ein lebenslanges Wohnrecht gewähren. Das aber funktioniert nur mit hohem Preisabschlag.