- Dieser Artikel ist wegen Wegfall der Eigenheimzulage nicht mehr aktuell -

50 Antworten rund um Eigenheimzulage, Steuern und Immobilien

1. Förderhöhe der Eigenheimzulage

Die eigenen vier Wände werden bezuschusst der Fiskus großzügig. Die Neubau und die Altbauförderung beträgt ab 2004 gleichermaßen 1.250 Euro pro Jahr. Die Kinderzulage beträgt jährlich 800 Euro. Eine Familie mit zwei Kindern kann im gesamten achtjährigen Förderzeitraum auf diese Weise zu 22.800 Euro kommen.

2. Wintergarten und Keller

Anbauten und Erweiterungen werden ab 2004 nicht mehr gefördert

3. Wohnrecht

Wer sein Haus gegen Gewährung eines lebenslangen Wohnrechts auf einen Dritten überträgt, kann für spätere Baumaßnahmen keine Eigenheimzulage erhalten. Das Finanzgericht Rheinland-Pfalz (Az.: 5 K 1876/99) urteilte, dass mit dem Wohnrecht der bisherige Eigentümer die für die Zulage notwendige Verfügungsmacht über das Gebäude, verliert. Insbesondere könne auch nicht mehr an Dritte vermietet werden.

4. Mindestaufwand

Die maximale Förderung von jährlich 1.250 Euro (Neubau/Altbau) gibt es nur, wenn die Anschaffungs- oder Herstellungskosten über 125.000 Euro liegen. Sonst schrumpft die Zulage. Fallen allerdings in den ersten drei Jahren Renovierungskosten von mehr als 15 Prozent des Gebäudewerts an, wird dies den Anschaffungskosten zugerechnet.

5. Heirat von Lebenspartnern

Kaufen Ledige gemeinsam ein Haus, bekommt jeder nur den Teil der Zulage, der seinem Miteigentumsanteil entspricht. Kauft das Paar nach Ablauf des achtjährigen Förderzeitraums erneut eine selbst genutzte Immobilie, gäbe es keine Förderung mehr. Heiratet das Paar jedoch, werden die Hausanteile der ersten Immobilie rückwirkend zu einem Objekt zusammengerechnet. Folge: Ehegatten steht für ein weiteres Objekt Eigenheimzulage zu.

6. Gebrauchtimmobilien und Neubauzulage

Nach der bis zum 31.12.2003 geltenden Regelung war für Gebrauchtimmobilien der höhere Zuschuss für Neubauten möglich, wenn der neue Eigentümer die Immobilie spätestens bis 31.12.2003 erworben hat und die Immobilie zu diesem Zeitpunkt nicht älter als zwei Jahre war. Für den Erwerb ab 2004 spielt die Unterscheidung Neu- /Altbau keine Rolle mehr.

7. Einkommen

Liegen die Einkünfte im Einzugsjahr und im Jahr davor insgesamt über 70.000/ 140.000 Euro (Ledige/Verheiratete), streicht das Finanzamt die Eigenheimzulage. Pro Kind erhöhen sich die Einkommensgrenzen um 30.000 Euro im Zweijahreszeitraum.

8. Überschreiten der Einkommenshöchstgrenzen

Ab 01.01.2004 zählen alle positiven Einkünfte bei der Berechnung der Eigenheimzulage. Die früher bestehende Möglichkeit, z.B. durch Investitionen die Einkünfte unter die Höchstgrenze zu drücken, besteht nicht mehr. Es bleibt also abzuwarten, ob nun vermehrt Kinder per Kaiserschnitt am Jahresende entbunden werden ....

9. Getrennte Veranlagung

Um die Einkommenshöchstgrenzen zu unterschreiten, können Ehepaare sich getrennt veranlagen lassen. Der Partner mit den niedrigeren Einkünften muss das Haus als Alleineigentümer erwerben.

10. Alt-Förderung nach 7b / 10e EStG.

Nutzten Eigenheimbesitzer früher bereits eine Alt-Förderung (§7b EStG oder §10e EStG) und haben sie den Förderzeitraum damals nicht komplett ausgeschöpft, können sie beim Kauf eines neuen Heims noch offene Jahre nachholen.

11. Zweimal Eigenheimzulage / zweimal Kinderzulage

Die zeitgleiche Förderung von zwei Objekten (auch Miteigentumsanteile) scheitert regelmäßig, wenn ein räumlicher Zusammenhang gegeben ist.

Durch das Urteil des Bundesfinanzhofs vom 28. Juni 2002 (Bundessteuerblatt II 2003, S. 119) ist das Verbot der zeitgleichen Förderung bei räumlichem Zusammenhang gelockert worden, wenn eine Wohnung von einem anspruchsberechtigten Ehepaar selbst bewohnt und eine andere Wohnung an deren Angehörige unentgeltlich überlassen wird. Dies gilt z.B. beim Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung für die unentgeltliche Überlassung der Einliegerwohnung an die Eltern.

Auch die Kinderzulage kann doppelt gezahlt werden, wenn ein Ehepartner Eigentümer der Hauptwohnung und der andere Ehepartner Eigentümer der Einliegerwohnung ist.

Allerdings schließt bereits eine teilentgeltliche Überlassung die Förderung für diese Wohnung aus. Die Übernahme der verbrauchsabhängigen und umlagefähigen Betriebskosten durch den Angehörigen führt dabei noch nicht zur Teilentgeltlichkeit.

(Teil-)Entgeltlichkeit liegt allerdings vor, wenn der die Wohnung nutzende Angehörige ein zinsverbilligtes Darlehen gewährt und dieses Darlehen in wirtschaftlichem Zusammenhang mit der Wohnungsüberlassung steht.

12. Antrag vergessen

Wer den Antrag auf die Zulage vergessen hat, kann diesen noch innerhalb von vier Jahren nach dem Jahr der Anschaffung oder Herstellung nachholen.

13. Denkmal

Auch Erwerber von Baudenkmälern bekommen (nach wie vor) die Förderung. Zusätzlich dürfen sie ihre Sanierungskosten über 12 Jahre verteilt als Sonderausgaben abziehen (8 Jahre 9 Prozent dann 4 Jahre 7 Prozent).

14. Ökozulage

Wer bis 01.02.2002 seinen Bauantrag gestellt hat und bis Ende 2002 ein Niedrigenergiehaus gebaut hat oder auch ein 2002 fertig gestelltes Haus kauft, bekommt acht Jahre lang eine Ökozulage von maximal 205 Euro pro Jahr. Durch die Öko-Zulage werden auch bestimmte Heizenergie sparende Maßnahmen wie Solaranlagen, Wärmepumpen oder Anlagen zur Wärmerückgewinnung mit zwei Prozent der Aufwendungen, höchstens jedoch mit 256 EUR im Jahr gefördert.

15. Spekulationsfrist

Wer sein Eigenheim innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist verkauft, muss den Gewinn nicht versteuern, wenn er die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst nutzte.

16. Mietobjekte / Kosten vor dem Kauf

Alle Kosten im Zusammenhang mit geplanten Mieteinkünften sind als Werbungskosten absetzbar, auch wenn Kauf oder Vermietung wider Erwarten scheitern.

17. Streitfrage Bodenwert

Der Kaufpreis des Mietobjekts besteht aus einem Boden- und einem Gebäudewert, doch nur das Gebäude darf steuermindernd abgeschrieben werden. Das Finanzamt unterstellt meist einen hohen, der Käufer einen niedrigen Bodenwert. Wer eine konkrete Aufteilung im Notarvertrag festschreibt, hat gute Karten, dass der Fiskus den Vorgaben folgt.

18. Abschreibung

Die jährlichen Abschreibungen des Gebäudewerts drücken steuerpflichtige Mieteinkünfte. Bis 1924 gebaute Immobilien sind pro Jahr mit 2,5 Prozent, solche ab Baujahr 1925 mit 2 Prozent abzuschreiben. Bauherren oder Käufer eines im Jahr der Fertigstellung erworbenen Objekts haben die Wahl: Sie schreiben den Wert stets mit 2 Prozent ab oder entscheiden sich für die degressive Abschreibung. Dann gelten in den ersten zehn Jahren je 4 Prozent, in den folgenden acht Jahren je 2,5 Prozent und in den restlichen 22 Jahren je 1,25 Prozent des Kaufpreises als Werbungskosten.

19. Vermietung an Angehörige

Wer Wohnraum an Verwandte vermietet, sollte mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Miete zu verlangen. Der Fiskus akzeptiert das Mietverhältnis dann so, als sei es mit einem Familienfremden geschlossen. Der Clou: Die Werbungskosten dürfen trotz geringerer Miete in voller Höhe gegengerechnet werden und mindern so die Steuerlast. Wer eine noch geringere Miete vereinbaren möchte, muss zumindest 56 Prozent der ortsüblichen Miete vereinbaren und dartun können, dass langfristig (über 30 Jahre) Überschüsse erzielt werden.

20. Liebhaberei

Ist auf längere Sicht nicht damit zu rechnen, dass die Vermietung Gewinne abwirft, kann das Finanzamt die aufgelaufenen Verluste nachträglich streichen. Ob das Finanzamt die Immobilie kritisch betrachten, zeigt z.B. ein Vorläufigkeitsvermerk im Steuerbescheid.

21. Ferienhäuser

Um das Finanzamt an den Kosten eines Ferienhauses in Deutschland zu beteiligen, muss der Eigentümer nachweisen, dass sein Urlaubsdomizil an mindestens 100 Tagen im Jahr vermietet war. Werbungskosten sind dann für die Vermietungs- und die Leerstandszeit abziehbar - für die Zeit der Selbstnutzung nicht. Lässt sich die Selbstnutzung nicht bestimmen, akzeptiert der Fiskus einen 50-prozentigen Werbungskostenabzug.

22. Spekulationsfrist bei einem Mietshaus

Immobilienbesitzer, die ein Mietshaus in der zehnjährigen Spekulationsfrist an- und verkaufen, müssen Gewinne versteuern.

23. Herstellungsaufwand

Übersteigen die Modernisierungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf einer Immobilie 15 Prozent des Gebäudewerts, ordnet der Fiskus diese den Herstellungskosten zu. Gut ist dies nur dann, wenn der Mindestaufwand nicht erreicht wird (vgl. oben Ziffer 4.). In der Regel bedeutet dies für den Vermieter allerdings einen herben Nachteil: Er kann die Kosten nicht sofort in voller Höhe als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Stattdessen müssen sie über bis zu 50 Jahre abgeschrieben werden.

24. Nachträgliche Werbungskosten

Zieht der Eigentümer nach Auszug seines Mieters selbst in die frei gewordene Immobilie, kann er Renovierungskosten nach dem Auszug grundsätzlich nicht mehr steuerlich berücksichtigen. Eine Ausnahme lässt der Fiskus aber dann zu, wenn der Mieter die nötigen Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt hat. Da diese Kosten nun der Vermieter tragen muss, darf er sie ausnahmsweise als nachträgliche Werbungskosten ansetzen.

25. Investitionszulage

Investoren in den neuen Bundesländern, die in begünstigten Gebieten vermietete Immobilien sanieren, können einen Antrag auf Investitionszulage nach den §§ 3 und 3a des Investitionszulagengesetzes stellen. Auch wenn der Staat für das Projekt großzügige Zuschüsse bewilligt hat, gelten die Sanierungskosten in voller Höhe als abzugsfähige Werbungskosten.

26. Schenkung zum Zweck des Immobilienkaufs / Erbschaft

Wer Geld verschenkt, erspart dem Beschenkten beträchtliche Steuerlasten, wenn er unter der Auflage gibt, vom Geld eine bestimmte Wohnung zu kaufen. Bei dieser "mittelbaren Grundstücksschenkung" richtet sich die Schenkungsteuer nach dem niedrigeren Immobilienwert (s.u.) und nicht nach dem Barwert der Gabe.

27. Bewertung von Immobilien

Wechseln Immobilien durch Schenkung oder Erbe den Besitzer, zeigt sich der Fiskus noch großzügig. Die Steuerlast für die Immobilie wird nur auf Basis von rund 60 Prozent ihres Marktwerts berechnet. Derzeit ergehen Steuerbescheide allerdings nur unter Vorbehalt, weil das Bundesverfassungsgericht klären muss, ob die deutliche Bevorzugung von Immobilienbesitz rechtens ist. Mit einer Entscheidung wird Anfang 2006 gerechnet. Eine völlige Gleichstellung mit Bar- oder Wertpapiervermögen, die stets mit dem realen Wert angesetzt werden, gilt aber als ausgeschlossen.

28. Verluste erben

Wer Grundvermögen erbt, sollte die Steuerbescheide des Verstorbenen studieren. Grund: Der Erbe übernimmt alle Rechte und Pflichten des Erblassers. Sind Verluste noch nicht aufgebraucht, kann sie der Erbe übernehmen und steuermindernd mit anderen Einkünften verrechnen.

29. Grunderwerbsteuer und Inventar

Auf den Kaufpreis sind 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer fällig. Da die Steuer bei Gebrauchtimmobilien nur auf Boden- und Gebäudewert anfällt, weisen Steuerminimierer eingebautes Inventar wie Küche oder Regal im Notarvertrag separat aus. Allerdings sollten dabei keine Mondpreise angesetzt werden.

30. Getrennte Kaufverträge bei Fertighauskauf

Wer ein schlüsselfertiges Haus vom Bauträger kauft, zahlt Grunderwerbsteuer auf Grundstücks- plus Gebäudewert, auch wenn das Haus noch nicht steht. Ausweg: zwei getrennte Kaufverträge mit unterschiedlichen Partnern, einmal dem Grundstücksverkäufer sowie dem Bauträger, der das Haus errichtet. Das Finanzamt berechnet die Grunderwerbsteuer dann nur nach dem reinen Bodenwert.

31. Werden sieben Jahre der Eigenheimzulage gestrichen, wenn die Zulage einmal ganz abgeschafft wird

Nein. Einmal genehmigt, achtmal genehmigt.

32. Neuerungen bei der Eigenheimzulage ab 2004

Für Neubauten und Bestandsimmobilien erhalten Anspruchsberechtigte ab 2004 jährlich max. 1.250 Euro über einen Zeitraum von 8 Jahren. Anspruchsberechtigt sind Ledige bis zu einer Einkunftsgrenze von 70.000 Euro in zwei Jahren und Verheiratete bis zu einer Einkunftsgrenze von 140.000 Euro. Kinder erhöhen die Einkommensgrenzen jeweils um 30.000 Euro im Zweijahreszeitraum.

Es werden dabei alle positiven Einkünfte herangezogen. Mögliche Verluste können nicht (mehr) berücksichtigt werden.

Die Bemessungsgrundlage (= Mindestbetrag der für eine volle Förderung aufgewendet werden muss) beträgt nun stieg von 51.120 Euro auf 125.000 Euro. Die Kinderzulage wurde um 33 Euro auf 800 Euro pro Kind und Jahr erhöht. Konkret bedeutet dies für eine vierköpfige Familie die sich heute eine neue Wohnung kaufen möchte 9.920 Euro weniger im Vergleich zur früheren Eigenheimzulage in Höhe von 32.720 Euro.

33. Kauf im Jahr 2003 Einzug aber erst 2004

Wurde der Bauantrag im Jahr 2003 gestellt, ist die Eigenheimzulage noch zu den alten Bedingungen möglich.

34. Die Wohnung ist ein Geschenk der Eltern

Für Geschenke gibt es keine Zulage.

35. Eigentumswohnung kostet 40.000 Euro und muss modernisiert werden

Übersteigen die Modernisierungskosten 15% der Anschaffungskosten werden diese bei der Eigenheimzulage berücksichtigt.

36. Wann ist ein neues Haus kein Neubau mehr?

Zwei Jahre nach dem Jahr der Fertigstellung. Beispiel: Ab 01. 01.2005 ist ein im März 2002 fertig gestelltes Haus kein Neubau mehr.

37. Kinderzulage und Kindergeld

Kinderzulage gibt es nur, wenn auch Kindergeld oder Kinderfreibetrag anerkannt ist.

38. Der Grundbucheintrag verzögert sich

Der Kaufvertragstermin ist entscheidend für die Zulage.

39. Hauskauf im Jahr 2005 - Auszug des Vorbesitzers aber erst 2006

Bei Kauf im Jahr 2005 gibt es die Zulage. Aber Achtung Nutzen- und Lastenübergang erst für 2006 vereinbaren (Neujahrsfalle)

40. Neubau sechs Jahre vermietet und nun Eigenbedarf

Eigenheimzulage gibt es nur noch für zwei Jahre, weil sechs Jahre nach der Fertigstellung schon verstrichen sind.

41. Rückkehr ins eigene Haus nach längerer Fremdvermietung

Für die Jahre der Vermietung gibt es wegen fehlender Selbstnutzung keine Zulage. Ist der Förderzeitraum (8 Jahre nach Kauf/ Fertigstellung) noch nicht ganz abgelaufen gibt es noch Zulage - aber nur für die Restzeit.

42. Baby im Dezember

Wird das Baby noch 2005 geboren erhöhen sich die Einkommensgrenzen um 30.000 Euro. Wird es erst im Januar 2006 geboren, wird es für 2005 nicht berücksichtigt.

43. Anbau einer Garage

Der Bau einer Garage wird (und wurde) nicht gefördert.

44. Wohnsitz / Zweitwohnsitz

Auf die Wohnsitzmeldung kommt es nicht an. Das Finanzamt interessiert sich nur für die Selbstnutzung.

45. Zeitpunkt der Antragstellung

Den Antrag stellt man beim örtlichen Finanzamt erst, wenn man die Immobilie selbst nutzt - also erst nach dem Einzug.

46. Wohnung an die Eltern vermieten

Eigenheimzulage gibt es nur bei unentgeltlicher Überlassung.

47. Neujahrsfalle

Wenn das Haus im Dezember 2005 fertig wird und der Einzug erst im Januar 2006 erfolgt ist das erste von acht Förderjahren verloren. Abhilfe: Nutzen-/ Lastenübergang für 2006 vereinbaren.

48. Förderfähigkeit von Kleinwohnungen

Eine förderfähige Wohnung ist eine in sich abgeschlossene Zusammenfassung von Räumen, die es dem Inhaber ermöglicht, hierin einen eigenen Haushalt mit eigenem Zugang zu führen. Dies setzt eine Wohnfläche von mindestens 23 m2, Küche, WC und mindestens einen Wohnraum voraus.

49. Umwidmung einer Praxis in eine Wohnung

Eine bloße Umwidmung einer Praxis ist nicht ausreichend für das Entstehen einer Wohnung

50. Wo bekomme ich weitere kostenlose Informationen ?

Ihr örtliches Finanzamt hält kostenlose Informationsschriften wie z.B. die Broschüre „Das Finanzamt und der Bauherr“ für Sie bereit; im Übrigen kann eine finanzielle Investition in die Beantwortung von rechtlichen Fragen durchaus auch sinnvoll sein ....J