Eigenbedarf und Kündigung

Der häufigste Grund, eine Mietwohnung aufzukündigen, ist der Eigenbedarf des Vermieters. Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Räume für sich selbst, einen nahen Familienangehörigen (etwa für seine Eltern, Kinder oder Geschwister) oder für eine "zu seinem Hausstand gehörende Person" (Beispiel: Pflegekraft) benötigt.

Allein der Wunsch, in den eigenen vier Wänden wohnen zu wollen, reicht für eine Eigenbedarfkündigung nicht aus. Voraussetzung ist vielmehr, dass der Vermieter "vernünftige und nachvollziehbare Gründe" dafür nennt, statt des Mieters in der Wohnung zu leben. Im Streitfall klopfen die Gerichte die Behauptung eines Vermieters auf "Vernunft und Nachvollziehbarkeit" ab und gehen den Anträgen des Mieters nach, mit denen er die Glaubwürdigkeit und Ernsthaftigkeit der Begründung seines Vermieters anzweifelt.

"Unvernünftig und nicht nachvollziehbar" ist es beispielsweise, wenn der Vermieter das teuer vermietete Einfamilienhaus mit der Begründung kündigt, seine 18jährige, noch studierende Tochter wolle dort einziehen.

Eigenbedarf wird ferner nicht anerkannt, wenn der Vermieter in der Wohnung nur vorübergehend leben will, zum Beispiel bis zum Umbau seines Hauses oder berufsbedingt nur zwei Tage in der Woche.

"Unvernünftig" erscheint es auch, wenn der Vermieter erklärt, seine gehbehinderte Mutter wolle die Wohnung im fünften Stock beziehen (und das Haus keinen Aufzug hat) oder wenn er die Wohnung "umbauen" will, er aber dafür (noch) gar keine Baugenehmigung hat.

Eine Eigenbedarfskündigung ist ebenfalls unbegründet, wenn im Haus des Vermieters mit der gekündigten Wohnung vergleichbare Wohnungen leer stehen oder frei werden. Zumindest muss der Vermieter diese Wohnung dem gekündigten Mieter zum Tausch anbieten.

Auch wenn der Vermieter die Eigenbedarfsgründe bei Abschluss des Mietverhältnisses hätte voraussehen können (oder gar müssen), ist die Kündigung ausgeschlossen. Ist die Vermietertochter im dritten Monat schwanger und vermietet der Hausbesitzer eine Wohnung, so kann er dem Mieter nicht ein halbes Jahr später mit der Begründung kündigen, Tochter und Enkelkind benötigten eine angemessene Bleibe.

Natürlich ist auch vorgeschobener Eigenbedarf unzulässig, beispielsweise, wenn es dem Vermieter in Wahrheit nur darum geht, einen unliebsamen Mieter loszuwerden (was schon mal nach Auseinandersetzung, zum Beispiel um Nebenkostenabrechnungen, beobachtet wird). So etwas kann allerdings teuer werden. Zieht der Mieter aufgrund der Kündigung aus, so muss der Vermieter Schadenersatz leisten. Dabei kann es sich zum Beispiel um die Umzugs- und Maklerkosten, ferner um Aufwendungen für Inserate handeln. Sogar eine höhere Miete in der neuen Wohnung kann zum Schadenersatz gehören.