Kündigungsausschluss auch in Formularverträgen wirksam

Mit der Mietrechtsreform 2001 hatte der Gesetzgeber die Möglichkeit abgeschafft, einen einfachen, zeitlich befristeten Mietvertrag abzuschließen. Gleichzeitig hatte er Mietern das Recht eingeräumt, Mietverträge immer mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen. Dies kann umgangen werden.

Bereits im Dezember 2003 hatte der Bundesgerichtshof (VIII ZR 81/03) geurteilt, dass in einem Mietvertrag das Kündigungsrecht des Mieters für einen festen Zeitraum - damals sogar über 5 Jahre - ausgeschlossen werden kann. Die damalige Entscheidung bezog sich auf jedoch (nur) auf eine individuell ausgehandelte Vertragsregelung zwischen Mieter und Vermieter.

Der BGH hat nun wiederholt entschieden, dass ein beiderseitiger, zeitlich begrenzter Kündigungsausschluss in einem Formularmietvertrag über Wohnraum grundsätzlich zulässig ist. Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel allerdings unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt (Urteil vom 06.04.2005 VIII ZR 27/04. Diese Grundsätze gelten auch, wenn der Kündigungsverzicht in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Staffelmietvertrages vereinbart ist (Urteil vom 23.11.2005 – VIII ZR 154/04)

Mit Hilfe des Bundesgerichtshofes können die Neuregelungen der Mietrechtsreform somit im Ergebnis ausgeschlossen werden. Statt kurzer Kündigungsfristen gibt es lange Kündigungsausschlüsse.