Erbbaurecht

Erbbaurecht – Was Sie dazu wissen sollten

Allgemeines

Wer das nötige Kleingeld nicht hat, aber gerne im Eigenheim wohnen möchte, kann sich bei Kirchen, Städten und Gemeinden, aber auch bei Privatpersonen nach einem günstigen Erbbaugrundstück erkundigen. Wird er fündig, kann er ein Haus auf einem fremden Grundstück errichten und es wie ein Eigentümer nutzen. Nach Ablauf einer bestimmten Zeit, meist nach 99 Jahren, fällt das Grundstück wieder an den Eigentümer zurück. Während des vereinbarten Zeitraums kann der Hauseigentümer über das Gebäude frei verfügen, es also vermieten, umbauen oder erneuern. Das Erbbaurecht kann er verkaufen, mit Grundschulden belasten und vererben. Der Vorteil eines Erbbaurechts liegt auf der Hand: Der Bauherr kann mit geringem Eigenkapital ein Haus bauen, weil die Finanzierung des Grundstücks entfällt. Im Gegenzug werden Erbbauzinsen fällig, die sich im Laufe der Jahre erhöhen können.

Das Erbbaurecht stammt aus dem Jahr 1919 – und hat zumindest in seinen Formulierungen etwas Sozialromantisches an sich, wenn beispielsweise von der „Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise“ die Rede ist. Heute eröffnet ein Erbbaurecht aber jedem, unabhängig von Einkommen und Vermögen, die Möglichkeit, auf einem fremden Grundstück ein Haus zu bauen.

Der zu zahlende Erbauzins beträgt meist jährlich zwischen drei und fünf Prozent des Grundstückswertes und wird in vertraglich vereinbarten Zeitabschnitten – meist alle fünf Jahre – beispielsweise an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Lebenshaltungskostenindex angepasst. Bei einem angenommen Grundstückswert von 300.000 Euro fallen also monatlich ca. 1.200 Euro an Kosten an. Allerdings wird häufig für jedes Kind die prozentuale Abgabe um ein halbes Prozent ermäßigt

Die Rechnung geht aber nur auf, wenn der Erbbauzins unter dem Kapitalmarktzins liegt. Interessant sind Erbbaurechte deswegen in Hochzinsphasen. Die Hypothekenzinsen mit zehnjähriger Laufzeit betragen im langfristigen Mittel acht Prozent. Allerdings ist die Inflation in Hochzinsphasen in der Regel recht hoch. Das begünstigt wiederum Hypothekendarlehen, weil sich die realen Schulden durch die Inflation verringern. Den Erbpächter trifft die Teuerung dagegen unvermindert, wenn die Zinsen angepasst werden.

In Niedrigzinszeiten lohnt sich der Erbbau oft nicht, denn für 1.200 Euro monatlich kann man sich bei einem Effektivzins von 5,5 Prozent und einer Laufzeit von 10 Jahren auch ein Darlehen über 220.000 Euro leisten. Beträgt die Pacht 5 Prozent sind Darlehen und Pacht ziemlich gleichwertig – nur die Kinder eines Darlehensnehmers erben im Zweifel Eigentum und müssen sich keine Gedanken darüber machen, ob sie bei Ablauf des Pachtvertrages das Grundstück – jetzt doch mit einem Darlehen finanziert – erwerben wollen,

Ohnehin kann der anfangs niedrige Erbbauzins täuschen. Die Zinsanpassung treibt die Belastung über die Jahre in die Höhe. Ein Beispiel aus einem Erbbauvertrag mit einer Kirchengemeinde:

Von 1982 bis 1996 ist die Zinsbelastung um nahezu 50 Prozent gestiegen; rund 8 000 Mark mussten 1996 für ein 550 Quadratmeter großes Grundstück im Raum Stuttgart bezahlt werden. Wer flexibel bleiben will, kann versuchen, sich vertraglich ein Ankaufsrecht zu sichern. Dabei ist es sinnvoll, einen Ausgangswert festzulegen, der dann an einen Index gekoppelt wird. Bei den Kirchen werden Interessenten mit ihrem Anliegen aber meist auf taube Ohren stoßen, weil ihre Grundstücke meist in Stiftungen gebunden sind und satzungsgemäß nicht verkauft werden dürfen. Umgekehrt kann eine Ankaufspflicht auch ungelegen kommen. Für den Fall, dass der Eigentümer darauf beharrt, sollten Fristen vereinbart werden, die zur Gesamtfinanzierung passen.

Rechte und Pflichten

Der Erbbauberechtigte ist in vielen Rechten, aber auch Pflichten dem Grundstückseigentümer gleich gestellt – dafür sorgt die Eintragung im Erbbaugrundbuch und die Beglaubigung durch einen Notar.

Das Erbbaurecht bietet die Aufteilung zwischen Grundstücks- und Gebäudeeigentum. Der Erbbaugeber bleibt zwar Eigentümer des Grundstücks, der Erbbauberechtigte darf jedoch ein Gebäude errichten, das ihm gehört.

Meist wird vertraglich geregelt wann Fertigstellung sein soll. Der Erbbauberechtigte handelt wie ein Eigentümer, er darf also z.B. zur Sicherung eines Darlehens das Erbbaurecht als Pfandobjekt beleihen. Er kann es mit der Immobilie verkaufen und vererben. Der Erbbauberechtigte wird regelmäßig zur Instandhaltung des Gebäudes und zur Übernahme aller Kosten verpflichtet.

Erbbauberechtigte müssen nicht also i.d.R. nicht nur die Erschließungskosten zahlen, sie müssen auch das Haus versichern – in und zwar gegen Brand-, Sturm-, Heizöl- oder Leitungswasserschäden – und beim Kauf des Erbbaurechts Grunderwerbssteuer (3,5 Prozent) zahlen. Bemessungsgrundlage dafür ist in der Regel der kapitalisierte Erbbauzins in Abhängigkeit von der Laufzeit des Vertrages, Bei einem 99 Jahre laufenden Recht wird zB. das 18,589-fache des jährlichen Erbbauzinses angesetzt. Es kann allerdings auch vereinbart werden, dass der Erbbauberechtigte die bereits vom Grundstückseigentümer bezahlten Erschließungskosten erstattet.

Rückgabe des Erbbaurechts

Die Erbbaurechtsverordnung (ErbbauVo) nennt eine Reihe von Gründen für den Heimfall (Rückgabe), die den Grundstückseigentümer schützen sollen: Der Heimfall tritt ein, wenn der Erbbauberechtigte mit seinen Zinszahlungen mindestens in Höhe zweier Jahresbeträge in Verzug ist; wenn er einen Insolvenzantrag über sein Vermögen stellt; wenn Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des Erbbaurechts angeordnet wird; oder wenn er das Haus nicht vertragsgemäß versichert hat. Die Vertragspartner könnten aber auch andere Inhalte vereinbaren.

Da der Verhandlungsspielraum für die Vertragsgestaltung groß ist, sollte man solche Abmachungen, die übrigens notariell beurkundet werden müssen, vor der Unterschrift sorgfältig prüfen. Denn die Tücken lauern im Detail: So kann sich der Erbbaugeber das Recht vorbehalten, auch in bestimmten weiteren Fällen die Rückübertragung des Erbbaurechts an sich zu verlangen. Interessenten sollten darauf achten, dass die Heimfallansprüche klar bestimmt sind und nur bei schweren Vertragsverstößen geltend gemacht werden können. Wer davon ausgeht, in einigen Jahren besser bei Kasse zu sein, kann manchmal (insbesondere bei Gemeinden) im Vertrag vereinbaren, dass er später das Grundstück kaufen kann.

Zu den Rechten des Erbbauberechtigten zählt, dass er sein Haus zur Kreditsicherung beleihen darf (siehe unten). Zum Verkauf des Hauses braucht er dagegen in der Regel die Zustimmung des Grundstückseigentümers, der sich dieses Recht meist im Erbbaurechtsvertrag zusichern lässt. Grundsätzlich kann das Haus nur verkauft werden, indem das Erbbaurecht verkauft wird. Deshalb ist es üblich, dass sich Erbbauberechtigter und Eigentümer gegenseitig ein Vorkaufsrecht einräumen. Deswegen muss der Eigentümer sein Grundstück im Verkaufsfall zuerst dem Erbbauberechtigten anbieten.

Entschädigung bei Rückgabe

Am Ende der vereinbarten Laufzeit vom meistens 99 Jahren geht das Gebäude (wieder) in das Eigentum des Erbbaugebers über. Wenn das Erbbaurecht durch Zeitablauf erlischt, gelten die zwischen den Parteien vertraglich vereinbarten Bedingungen (§ 27 ErbbauVo). Dieser Paragraf regelt zusammen mit § 32 aber auch Mindeststandards für den Heimfall – wobei die Formulierungen deutlich machen, dass das Gesetz aus dem Jahr 1919 stammt: „Ist das Erbbaurecht zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise bestellt, so muss die Entschädigung mindestens zwei Drittel des gemeinen Wertes betragen, den das Bauwerk bei Ablauf des Erbbaurechts hat.“ Können sich die Beteiligten nicht über die Höhe des Anspruchs einigen, sind die Aussagen des zuständigen Gutachterausschusses maßgeblich.

Der Erbbauberechtigte erhält somit eine Entschädigung in Höhe des Verkehrswerts für das von ihm erstellte Gebäude. Das Erbbaurecht kann selbstverständlich auch verlängert werden.

Erbbaurecht als Sicherheit

Beim Amtsgericht wird das Erbbaurecht auf einem besonderen Erbbaugrundbuchblatt und als Belastung auf dem normalen Grundbuchblatt eingetragen. Im Grundbuch erfolgt der Eintrag nur im ersten Rang. Dadurch schadet eine Zwangsversteigerung dem Erbbaurecht nicht.

Erbbaurechte können zur Sicherung eines Darlehens prinzipiell wie Grundstücke beliehen werden. Den Kreditgebern dient der Wert des Gebäudes als Sicherheit, nicht der Wert des Grundstücks. Meist hat sich der Grundstückseigentümer das Recht zur Zustimmung der Beleihung im Erbbaurechtsvertrag festschreiben lassen. Hintergrund: Er hat – unter vertraglich individuell auszuhandelnden Voraussetzungen – einen Heimfallanspruch (Rückgabe des Erbbaurechts). In diesem Fall muss er dem Erbbauberechtigten eine Entschädigung für das Gebäude zahlen und gleichzeitig die eingetragenen Grundpfandrechte übernehmen.

Von den vertraglichen Regelungen zur Zwangsversteigerung hängt ab, bis zu welcher Höhe Kreditinstitute bereit sind, das Gebäude zu beleihen. Je schneller und sicherer eine Zwangsversteigerung möglich ist, desto höher ist die Beleihungsgrenze.

Die Schulden muss der Grundstückseigentümer auch dann übernehmen, wenn eine Hypothek zum Zeitablauf des Erbbaurechts bestehen bleibt und der Erbbauberechtigte zugleich persönlich haftet (§ 33 ErbbauVo). Deswegen kann, wenn die Restlaufzeit des Erbbaurechts kürzer als 30 Jahre ist, die Finanzierung problematisch werden. Denn 30 Jahre beträgt die normale Finanzierungsfrist; gleichzeitig muss das Hypothekendarlehen zehn Jahre vor Ablauf des Erbbaurechts getilgt sein (§ 20 ErbbauVo).

Problematisch bei der Beleihung ist auch, dass Grundstückseigentümer und Gläubigerbanken um die Eintragung mit dem ersten Rang am Erbbaugrundstück konkurrieren. Grundsätzlich wird das Erbbaurecht als Belastung im Grundbuch mit erstem Rang eingetragen, das heißt, der Grundstückseigentümer kommt an erster Stelle (s.o.) . Ein Vorkaufsrecht für den Erbbauberechtigten folgt im Range danach. Im Erbbaugrundbuch wiederum werden der Erbbauzins, eine Vormerkung zur Anpassung dieses Zinses und ein Vorkaufsrecht für den Grundstückseigentümer erstrangig eingetragen. Kreditinstitute kommen in diesem Falle nur an die erste Rangstelle, wenn der Grundstückseigentümer bereit ist, mit seinen Ansprüchen etwa auf den auf Erbbauzins hinter jene der Bank zurückzutreten.

Manche Banken lassen daher sowohl den Erbbauzins, die Anpassungsvormerkung sowie das Vorkaufsrecht im ersten Rang bestehen unter der Bedingung bestehen, dass der Grundstückseigentümer eine „Stillhalteerklärung“ – das ist eine abweichende Zwangsversteigerungsbestimmung – und eine „Zustimmung zur Belastung und Veräußerung des Erbbaurechtes“ abgibt.

Bei der Berechnung des Beleihungswertes des Gebäudes wird der Erbbauzins dann nur mit dem zweifachen Jahreswert angesetzt – um diesen Betrag (Vorlast) mindert sich der Beleihungswert. Wird die Stillhalteerklärung nicht erteilt, wird der Erbbauzins z.B. mit dem 27-fachen Jahreswert berücksichtigt. Der Beleihungswert ist damit wesentlich niedriger.

Alternativ zur Stillhalteerklärung könne ein „zwangsversteigerungsfester Erbbauzins“ im Erbbaurechtsvertrag vereinbart werden. Der jährliche Erbbauzins wird dann ebenfalls nur mit dem zweifachen Jahresbetrag als Vorlast angesetzt.